Как купить коммерческую недвижимость
Кто-то может сказать, что купить коммерческую недвижимость абсолютно не сложно, что это тоже самое, что приобретение квартиры или жилого дома. На самом деле, в покупке объектов коммерческого предназначения имеются свои нюансы, которые желательно и рекомендовано учитывать, чтобы «не прогореть».
Для начала следует уяснить какую именно недвижимость стоит относить к разряду коммерческой – просто, чтобы чётко определить используемые понятия. Под эту категорию однозначно подпадают следующие объекты:- кафе и рестораны;
- склады и производственные помещения;
- стройплощадки;
- магазины и торговые центры;
- имущественные комплексы и офисы.
Таким образом, намереваясь купить коммерческую недвижимость будущий её владелец будет выбирать какой-то из вышеперечисленных объектов сообразно своим бизнес-планам. Решение о покупке или отказе от приобретения при этом будет приниматься на основе оценки объекта по ряду критериев, и здесь очень важно, чтобы критерии эти оказались значимые. Например, проведённая текущим собственником независимая оценка недвижимости может подсказать сколько данный коммерческий объект стоит на текущий момент, но является ли это достаточным основанием для того, что его купить? Навряд ли, ведь главное, что волнует будущего собственника – это уровень доходности, которую данная конкретная коммерческая недвижимость сможет ему гарантировать. А значит, основной и наиглавнейший критерием, позволяющий точно решить купить или не купить – это прибыльный потенциал недвижимого объекта. От этого и стоит отталкиваться в своих рассуждениях касательно того, как купить коммерческую недвижимость правильно.
Определяем доходность
Чтобы спрогнозировать тот приблизительный доход, который затеваемое дело сможет принести, важно учитывать множество факторов – текущую общую ситуацию на рынке продаж или услуг, тенденции к спаду или росту, обстановка с возможностью взять и погасить ипотечный кредит досрочно и прочее. Это важный момент, поскольку рассматривать помещение офиса или магазина в отрыве от общей ситуации в экономике будет неправильно. А вот если оценивать непосредственно само здание или помещение, нужно обратить внимание на три следующие характеристики:
1) Месторасположение. Торговый центр, расположенный далее, чем за одну троллейбусную остановку от населённых кварталов, навряд ли будет сильно посещаем, особенно в плохую погоду. А вот производственное помещение, которое находится вблизи от жилых зданий, скорее всего, столкнётся с проблемой воровства. Для каждого вида коммерческой недвижимости имеется своё оптимальное месторасположение, с которым стоит считаться, не пытаясь преодолеть законы жизни.
2) Текущее использование. Если раньше в здании был магазин, а позже открывается офис адвоката, то первое время наплыва клиентов точно ожидать не стоит, поскольку большая часть местных жителей могут даже не знать о произошедшей перемене. Учитывать данный фактор важно для прогнозирования скорости окупаемости совершённых вложений.
3) Взгляд с позиции клиента. Самое ценное качество – это оценить будущее назначение покупаемого здания с позиции потенциальных клиентов, которые придут сюда что-то купить или заказать. Такой взгляд со стороны может открыть предпринимателю много нового и неожиданного. Иногда для этого имеет смысл провести специальное социологическое исследование.
Этих трёх характеристик вполне достаточно, чтобы определиться, способна ли приобретаемая недвижимость обеспечивать доход или же лучше отказаться от идеи купить её, подыскав нечто иное. Все прочие факторы, на которые обычно рекомендуют обращать внимание авторы иных статей – например, техническое состояние, цена аренды, оснащённость коммуникациями – являются второстепенными и прямого влияния на прибыльность предстоящего бизнеса не оказывают.
