7 очевидных и неочевидных опасностей покупки недорого земельного участка
Для земельного инвестора предложение купить участок недорого — это всегда очень привлекательная возможность. Привлекательная, но одновременно и довольно рискованная. Логика здесь простая — каждый земельный участок стоит своих денег, и если владелец уступает в цене, то вероятнее всего существует некий фактор (или сразу несколько факторов), которые заставили собственника снизить стоимость ниже рыночной.
Иногда эти причины совершенно безобидные: например, владельцу очень срочно нужны деньги — причём настолько, что он готов откровенно продешевить, лишь бы поскорее продать участок. Но чаще всего за показушной дешевизной стоят вполне конкретные проблемы, с которыми новому собственнику в дальнейшем придётся как-то разбираться.Перечислению 7 таких опасностей — как вполне очевидных, так и более скрытых — посвящается представленный аналитический обзор.
1. Границы не установлены межеванием
Если текущий собственник не озадачивался межеванием, то существует далеко ненулевая вероятность, что реальные размеры его участка окажутся намного скромнее, и что в дальнейшем изрядная доля приобретённого надела окажется соседской или муниципальной собственностью.Помимо судебных споров это грозит также сложностями с Росреестром, который ещё с марта 2025 года прекратил регистрацию смены собственника земельных участков, если в ЕГРН отсутствуют сведения о границах.
Что делать: заказать выписку из ЕГРН и посмотреть нет ли в графе «Особые отметки» записи «Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства».
2. Категория земли не соответствует задачам покупателя
В России есть 7 категорий земель: сельскохозяйственного назначения, населённых пунктов, промышленности, особо охраняемых территорий, лесного фонда, водного фонда и земли запаса. Каждая категория имеет свои ограничения: например, на землях лесного фонда запрещается капитальное строительство, а на сельхозземлях можно строить только объекты под ведение сельского хозяйства.Довольно часто ушлые собственники выставляют на продажу участок другой категории как земли населённых пунктов, из расчёта, что невнимательный покупатель заметит подвох уже после заключения сделки.
Что делать: точно также заказать выписку из ЕГРН, по которой можно легко проверить не только категорию, но и вид разрешённого использования (ВРИ) — то есть, как именно разрешается использовать данный конкретный земельный объект.
3. Обременения
Аресты, не закрытая ипотека, несовершеннолетние собственники, договор ренты, частный или публичный сервитут (право ограниченного пользования чужим имуществом), долгосрочная аренда — существует много юридических ограничений, когда собственник не имеет права свободной продавать участок...но всё-таки правдами-неправдами делает это.В дальнейшем такая сделка скорее всего будет расторгнута, и покупателю придётся требовать с горе-продавца свои деньги через суд — что может стать проблемой, если тот заранее побеспокоился, чтобы с него банально нечего было взыскивать.
Что делать: прояснить вопрос снова поможет выписка из ЕГРН, только запросить её нужно непосредственно перед самой сделкой, чтобы потом никто не мог оспорить правомочность договора купли-продажи.
4. Отсутствие коммуникаций
Для земельного участка самая главная задача — это возможность подключения электричества (хотя на качество подъездных путей тоже следует посмотреть).Что делать: самый верный путь: обратиться в местную сетевую компанию и получить официальный расчёт сколько будет стоит подвести электромощности на конкретный участок — возможно ли это в принципе.
5. Проблемы с грунтом
Иногда недорого купить участок предлагают по той простой причине, что из-за высоких грунтовых вод любое строительство там обойдётся владельцу в очень кругленькую сумму. Сюда же попадает заболоченная местность или плывущая почва — так называют грунт, щедро насыщенный водой.Что делать: посмотреть как выглядит участок после хорошего дождя или же заказать исследование у компаний, предоставляющих услуги по инженерно-геологическим изысканиям.
6. Строительство публичных объектов
Ещё одна причина низкой цены — местная администрация внесла в Генеральный план очередные изменения, согласно которому через участок в каком-то отдалённом будущем пройдёт новая дорога, ветка трубопровода или вообще намечено строительство школы. Свободное строительство на таких землях чаще всего очень серьёзно ограничивается — вплоть до полного запрета.Впрочем, если участок продаётся действительно недорого, то порой есть смысл совершить покупку на том хитром основании, что согласно норм закона, когда власти решат изъять участок, они должны будут компенсировать не только его полную рыночную стоимость, но и покрыть упущенную выгоду владельца — то есть, покупка может стать прибыльной инвестицией...разумеется, в чистой теории.
Что делать: запросить в архитектурном отделе местной администрации сведения о планируемых объектах в интересующем районе.
7. Площадь участка меньше, чем местные нормативы застройки
Об этом не все знают, однако согласно СП 55.13330.2016 (свод правил, утвержденных в 2016 году Минстроем РФ) минимальная площадь жилого дома на земельном участке составляет примерно 20 кв.м. (округлённо).Свод носит скорее рекомендательный, нежели обязательный характер, однако если эти нормы будут нарушены, то у владельца могут возникнуть проблемы с дальнейшей регистрацией и вводом в эксплуатацию своего новостроя.
Несложно догадаться, что данная опасность затрагивает лишь совсем маленькие участки — что, впрочем, не отменяет тех неприятностей, с которыми может столкнуться новый собственник.
Итоговый чек-лист
Таким образом, перед покупкой недорого земельного участка, следует выполнить следующие действия:- проверить имеет ли участок установленные границы;
- проверить ли соответствует ли категория и ВРИ земель тому, что рассказывает продавец;
- удостовериться, что на объект не наложены какие-либо обременения;
- проверить качество грунта на участке — лучше очно;
- узнать реалистичность подведения необходимых коммуникаций;
- сверится по Генплану не попадает ли участок в зону какого-то капитального государственного строительства.
И, конечно же, следует убедиться, что участок продаёт его законный владелец, а не аферист, попросту подделавший документы или скрывший информацию о других совладельцах — что случается гораздо чаще, чем принято думать.
