Всё, что следует знать про коммерческую недвижимость. Статья вторая – купля
Разобрав в первой статье цикла о коммерческой недвижимости терминологию и конкретные примеры такого типа зданий/помещений/участков, перейдём к вопросу их покупки. Что следует знать человеку, который решился приобрести недвижимость коммерческого назначения – тема данной статьи.
Смена собственника недвижимости – это всегда процесс двусторонний. Любая совершающаяся купля продажа коммерческой недвижимости подразумевает присутствие двух сторон – продающей и, соответственно, покупающей. Этот очевидный факт напоминается здесь для того, чтобы лишний раз подчеркнуть для приобретателя важность его прямого взаимодействия с продавцом, поскольку именно таким способом можно почерпнуть самую полезную информацию касательно объекта сделки. Информация эта может быть разной и самой неожиданной, например, личная оценка предыдущего владельца касательно перспектив использования данного здания или помещения в бизнес-целях. Или же, в процессе разговора, собственник может случайно рассказать про те проблемные ситуации, с которыми можно столкнуться в процессе эксплуатации именно этой коммерческой недвижимости. Говоря проще, если купля продажа коммерческой недвижимости совершается после обстоятельной беседы с владельцем, то такая сделка впоследствии гарантированно принесёт больше ожидаемых результатов, нежели если новому хозяину придётся заново открывать для себя все особенности конкретного объекта.Советы покупателю коммерческой недвижимости
Уточнив всю важность личного общения с собственником недвижимости, перейдём к советам, который позволят покупателю оградить себя от ряда возможных (только возможных, но вовсе не обязательных!) проблем.
1) Осмотр объекта. Никакие фотографии или даже набирающие популярности 3D-туры на интернет-сайтах не заменят личного осмотра объекта. Выехав непосредственно на место, можно оценить качество подъездных путей и осмотреть целостность/наличие коммуникаций. Если объектом запланированной купли является земельный участок, то лишь осмотрев его лично можно действительно адекватно оценить насколько земля эта соответствует тем целям, ради которых собственно она и присматривается. Если же это здание или отдельное помещение, то осмотр технического состояния и масштабы необходимых ремонтных работ (если таковые вообще требуются), тоже можно оценить только осмотрев предмет покупки лично.
2) Проверка права собственности. Любая возможная купля продажа коммерческой недвижимости начинается с проверки права собственности. В частности, перед покупкой следует почитать выписку из ЕГРП, дабы удостоверится, что продавец действительно владеет той коммерческой недвижимостью, которую он продаёт. Если собственник не удосужился запастись этой выпиской, то её можно взять самостоятельно в территориальном органе Росреестра. Кстати, выписку из ЕГРП можно получить и онлайн. Так же следует потребовать от продавца договор купли-продажи, благодаря которому можно узнать когда и у кого недвижимость была куплена, и, самое главное, рассчитался ли текущий владелец с предыдущим полностью. Если не проверить этот момент, то может получиться так, что старый собственник начнёт оспаривать сделку и по суду признает недействительной всю цепочку последующих куплей продаж.
3) Проверка кадастровой документации. Внимательно изучите технический паспорт и, при наличии, поэтажные планы на предмет соответствия указанных там данных тому, что имеется в реальности. Особенно внимание нужно уделить не узаконенным перепланировкам, которые могут стать огромной «головной болью» для нового владельца.
4) Проверка состояния счетов. Обязательно нужно проверить в каком состоянии пребывает оплата счетов за коммунальные услуги, чтобы не получилось такой пренеприятной ситуации, когда электричество или водоснабжение будет прекращено сразу после купли объекта.
В целом же, очень хорошо, если купля-продажа происходит под присмотром и при посредничестве опытного риэлтора из солидной фирмы или организации, отлично знающего все тонкости приобретения коммерческой недвижимости. Впрочем, привлекать специалиста для оказания помощи в покупке или нет – этот вопрос каждый человек решает для себя самостоятельно. А мы же, в следующей публикации, дадим практические советы уже для стороны продающей!
