Купить дом в России и сдавать его в аренду – а стоит ли оно того?
Есть такой распространённый способ вложений – купить квартиру и сдавать её в аренду. А что, если вместо квартиры купить дом в России и сдавать в аренду его? Окупит ли себя подобный вид вложений или, как говориться, овчинка выделки не стоит? Попробуем разобраться детальнее.
Анализ рынка
Разговор об инвестициях всегда нужно начинать с анализа рынка, причём желательно делать этот анализ в двух плоскостях: оценка всероссийского рынка недвижимости, то есть, нужно оценивать общую ситуацию на рынке недвижимости страны, и регионального рынка жилой аренды, то есть, нужно оценить спрос на аренду домов в той области, где планируется приобретение.Оценка общей ситуации в стране позволит понять сколько, примерно, вообще будет стоить предстоящая покупка. Например, можно очень недорого купить дом в России во время экономического спада или панических настроений от очередного витка антироссийских санкций, и тогда прогнозируемая окупаемость инвестиции окажется более позитивной. А вот если экономика идёт в рост, и купить недорогой дом в хорошем состоянии весьма проблематично, то инвестору придётся выложить сумму куда крупнее, что существенно увеличит и срок окупаемости.
Оценка региональной ситуации на рынке аренды недвижимости позволит понять высоким ли спросом будет пользоваться дом у арендаторов. Нельзя сказать, что жилые дома вообще не привлекают арендаторов, но это выбор больше на любителя, и по соотношению с запросами на аренду квартиры, дома всегда проигрывают, причём в разы. Например, в Москве это соотношение равняется 1 к 34, то есть на одного желающего арендовать дом находится 34 желающих снять квартиру.
Такой двухсторонний анализ сразу покажет имеет ли смысл идея купить дом в России для последующей сдачи его в аренду. Если смысл всё-таки есть, то можно переходить к следующему шагу.
Расчёт доходности
Рассчитать предполагаемый доход абсолютно не сложно, но зачастую в этих расчётах допускается серьёзная ошибка – не принимаются во внимание сопряжённые с арендой расходы. То есть, будет неправильным просто взять примерную месячную сумму аренды и помножить её на 12. Чтобы расчёт был верным, от полученной годовой суммы нужно отнять так называемые «амортизационные» расходы – деньги, которые будут потрачены на текущий ремонт дома – и налоги. Можно, конечно, рисковать, и сдавать дом без уплаты налогов, но это уже личный выбор каждого.Итоги таких расчётов редко когда выглядят многообещающими, даже если купить новый дом, на который будет и больший спрос, и цену за него можно просить повыше. Здесь нужно учитывать, что арендный бизнес не имеет «олигархической» окупаемости в 300% годовых, а потому на большие и скорые барыши можно не рассчитывать.
Где лучше покупать?
На этот вопрос однозначного ответа не существует, но в целом ориентироваться нужно на регионы с работающей промышленностью, где есть рабочие места. В таких населённых пунктах запрос на аренду всегда выше, а значит, и будущий бизнес обещает оказаться прибыльным.Не практичным будет решение купить дом в коттеджном поселке, даже если это будет Подмосковье. Найти арендатора на домик в коттеджном поселении трудно. Возможно, но очень трудно. Точно также ошибкой будет нацелиться на какое-то глухое село. Да, в сёлах недвижимость очень дешёвая, например, купить дом в Еланда Горного Алтая можно за какие-то полмиллиона рублей, но велика ли вероятность найти здесь арендатора?
Таким образом, вырисовывается финальный совет – покупать дом для последующей сдачи его в аренду нужно в индустриально развитых населённых пунктах, причём лучше в черте города. Тогда доходность, пусть и не сильно большая, гарантирована.
