Эскроу счета или как с 1 июля купить квартиру первичку
С 1 июля 2019 года заработал закон № 214-ФЗ, изменивший правила долевого участия граждан в строительстве жилых многоквартирных домов. Как теперь купить квартиру первичку по новым правилам – разбираемся в нюансах.
Что изменилось?
Прежде всего, нужно разъяснить, что именно меняет 214-ФЗ. Раньше, чтобы стать полноправным дольщиком, потенциальные приобретатель жилья перечислял средства на ДДУ (договор долевого участия) застройщика. Это было просто, чем-то сродни покупке в магазине, но и несло определённые риски, ведь известны случаи, когда руководство строительной компании забирало деньги дольщиков и исчезало в неизвестном направлении. Теперь же купить квартиру первичку по старой схеме нельзя. Новый закон вводит между застройщиком и дольщиком обязательного посредника в лице банка.Новая схема долевого участия выглядит следующим образом. Человек, решивший купить недвижимость первичку, должен сделать первоначальный взнос (или внести 100%-ную оплату) на специальный эскроу-счёт компании. Там эти деньги будут находиться до тех пор, пока застройщик не сдаст дом в эксплуатацию, после чего банк выплатит ему все скопившиеся на счету средства. Строить же дом фирма должна будет или на собственные средства, если она таковыми располагает, или же застройщику придётся брать кредит в банке.
На первый взгляд купить квартиру первичку по новым правилам кажется так же просто, как и раньше. Но специалисты обращают внимание на некоторые «подводные камни», которые подготовил обеим сторонам № 214-ФЗ.
К чему следует приготовиться?
- Первое – к росту цен. Очень немногие строительные компании настолько богаты, чтобы начинать застройку за собственные средства, а те, у кого такие средства есть, скорее всего, предпочтут не рисковать. То есть, компании-застройщики будут обращаться в банки за кредитованием, что естественным образом приведёт к удорожанию себестоимости строительства. Насколько повысятся цены на покупку квартир первичек – трудно сказать, но очевидно, что уже к концу текущего года данный вопрос окончательно прояснится.
- Второе – снижению спроса. Наблюдая, как дорожает первичная недвижимость, вторичное жилье тоже начнёт расти в цене, но навряд ли теми же темпами, что и квартиры-новостройки. Из этого можно уверенно прогнозировать, что поначалу некоторая часть потенциальных клиентов переориентируется на недвижимость вторичку, вследствие чего застройщикам придётся придумывать какие-то маркетинговые ухищрения для привлечения покупателя.
- Третье – уменьшение количества предложений. Перейти на новые правила смогут не все застройщики – это совершенно очевидно. Закон не обязывает банки кредитовать каждого обратившегося к нему застройщика, а значит, часть компаний, которые сейчас успешно трудятся на рынке России, вынуждены будут закрыться просто из-за отсутствия доступа к кредитным средствам. Весьма сомнительно, что это пойдёт на пользу обычному человеку, желающему купить квартиру первичку, хотя о полной монополизации рынка говорить пока не приходится.
